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2014-06-17 22:26:56 |
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| 깡통주택 마지막 보루, 전세보증보험 활용 방법은 |
[부동산 법률 상식] 깡통주택 마지막 보루, 전세보증보험 활용 방법은
조선비즈 | 김참 기자 pumpkins@chosun.com | 입력 2014.06.17 15:19
서울 옥수동의 한 아파트에 살고 있는 장모씨는 새로 이사할 아파트를 알아보던 중 이웃의 말을 듣고는 한 아파트 전세계약서에 덜컥 사인을 했다. 추후 부동산 등기부등본을 떼어보니 아파트의 시가 40%에 해당하는 근저당권이 설정된 사실을 알고 깜짝 놀랐다.
장씨는 임대인에게 전세권설정등기를 할 수 있겠느냐고 문의했지만, 집주인은 자신의 집이 경매로 넘어가는 것을 원치 않는다며 거부했다. 장씨는 잘못하면 자신의 전세보증금이 날아가게 생겼다는 생각에 계약을 취소하고 싶지만 이미 계약금 3000만원을 지급한 상황이라 이러지도 저러지도 못하고 있다.
장씨에게 해결책은 없을까.
미리 등기부등본을 확인하고 전세계약을 체결하는 것이 당연한 일이다. 하지만 서로 친분이 두터운 이웃 간에 거래의 경우에는 부동산중개인의 조력을 받지 않고 계약하기도 한다. 문제는 이럴 때 생긴다. 알고 보니 집에 대출이 잔뜩 껴 있어 추후 부동산이 경매에 넘어간다고 해도 보증금의 보전을 기약할 수 없는 경우가 생기기 때문이다.
이미 계약금이 지급된 경우에 계약을 취소하려면 기지급한 계약금을 모두 포기해야 하는데, 그러기에는 피해가 너무 크다. 또 계약서에 전세권등기를 해주기로 명시가 돼 있지 않다면 추후에 이를 집주인에게 요구해도 해주지 않는 경우가 대부분이다.
법무법인 대지에 따르면 이 같은 경우 임차인을 위한 마지막 보루가 있는데, 바로 전세보증금반환보증제도다.
단 전세보증보험은 1년 이상의 임대차 계약만이 가능하며 세를 든 주택이 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 돼 있거나, 전세금이 전세물건 추정 시가의 70% 이상의 경우에는 가입할 수 없는 등 여러 제한이 있다. 근저당권이 설정돼 있더라도 가입할 수 있지만, 아파트의 경우 시가의 30% 이상이면 역시 어렵다.
보험기간은 임대차계약기간에 30일을 가산하고, 보험료는 전세금의 연 0.7% 정도를 예상하면 된다. 임차인은 전세계약이 만료돼 30일이 지났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 보증보험회사에 바로 보험금을 청구할 수 있다. 이때 보증보험회사는 채권양도통지사실을 채무자인 집주인에게 알리며 세입자가 집을 비워주면 즉시 보험금을 지급하게 된다.
법무법인 대지 김태연 변호사는 "집주인이 여러 가지 이유로 전세권설정등기를 꺼린다면 전세보증보험에 가입하는 것도 한 방법이 될 수 있다"며 "장모씨의 경우에는 근저당 설정비율로 따진다면 보증보험가입이 불가했지만, 계약 시에 계약금 중 일부를 근저당 채무를 갚기로 하는 약정을 했기 때문에 근저당설정 비율을 낮출 수 있어 보증보험가입이 가능했다"고 말했다.
김 변호사는 "부동산중개사 없이 개인끼리 계약을 할 경우에도 해당 부동산의 등기부등본을 확인하는 것은 필수이며, 가능하면 부동산 중개사의 조력을 받아 보증금반환채권의 안전성을 담보하는 내용을 계약서에 명시할 필요가 있다"고 말했다.
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